わたしは不動産投資を始めて10年程度経ちます。
多忙でしばらく物件検索ができていなかったのですが、だいぶ心の余裕ができてきたので、空き時間等に検索を再開するようになりました。
そこで、気になる物件を見つけ、お気に入りに登録。
どんな物件かというと、
・東北地方にある築40数年の戸建て
・60歳の生活保護者が家賃3万円で住んでいる
・駐車スペースが3台分ある（当然ながら入居者は生活保護なので車は持っていない）
・室内は綺麗にリフォーム済
・トイレが汲み取り式
で、売り出し価格は150万円で、利回りは24％です。
わたしは過去の経験から、オーナーチェンジ物件を買う時には「なるべく長期間住んでくれそうな少人数での入居者」を選ぶようにしています。
大人数、特に小さなこどもがいる家族のほうが長く住んでくれる可能性は高いです。
しかし、家族が多いと部屋が汚れる壊れるで退去の際の現状回復費がかさむのです。
その点、単身者や夫婦二人住まいだと、比較的家を綺麗に使ってくれる傾向があります。
この物件の入居者さんは生活保護を受けている方で、もともとは近所に住んでいたところ、その物件を取り壊すとかで立ち退きにあったそうです。
それで、最近になってこの物件の紹介を受け、転居されたとのことでした。
ちなみに、家賃は自治体からの代理納付なので、家賃滞納の恐れはありません。
生活保護、年齢もまだ若いということで、当分住み続けてくれることが期待できます。
お気に入りに登録した物件情報を何度も見返し、自分なりにその物件がある市のことやグーグルマップ等で地理なども調べました。
この物件掲載をしているのが売主（法人）さんでした。
売り主自らの売買で、仲介業者を挟んでいないのです。
ということは、買う時に仲介手数料がかからない。
実は、「売った後のことは知らないよ」というスタンスの業者は結構多いのです。
ですが、この売主さんは売った後の物件管理も引き受けてくれるとのことで、ひとまず信用できそうです。
この物件の事を問い合わせてみました。
すると、ネットに掲載されていない情報を事細かに教えてくれました。
白アリ被害や雨漏り、建物の傾きも確認しましたが、現況確認できていないとの事。建物に問題はなさそうです。
一番の懸念材料は「トイレ汲み取り式」でした。
物件がある自治体を調べてみたら、下水道普及率は20数%とのこと。
物件付近を調べてみましたが、近隣も汲み取りの様子。
それであれば、この物件が不利になる要素にはならない。
物件まで下水道管は来ているようなので、仮に下水道に変更するにしても大きな出費にはならないだろう。
で、決断しました。
これは買いだな。
すぐに買付証明をメール添付で送り、晴れてわたしの物件になりました。
わたしの不動産投資のスタイルはシンプル。
物件を少しずつ買い足して家賃収入を少しずつ上げていくだけ。
基本、売ることはあまりなく長期保有です。
今回の物件も同じ観点からの購入です。
150万円を投資して、毎月3万円の固定収入。年間で36万円の収入です。
※実際には、管理会社に払う管理料や火災保険料、固定資産税もあるので、手残りはもっと減りますが。
この物件を4年半持ち続ければ、単純計算で元は取れる計算になります。
その後もそのまま保有する予定ですが、もし売りに出すにしても安くすれば売れない事はないでしょう。
ということで、家を一軒買ったわけですが、どんな手続きをしたのか？
横浜に住んでいるわたしが東北にある家を買うということは・・・
何度も現地に足を運んで物件を確認したり、業者さんと直接会ったり電話等で打ち合わせをしたり、契約・重説の説明を受けて書面に署名捺印をしたり・・・etc
が必要ですよね。
でも、実はそんなことは何もしていません。
問い合わせはメールで。
回答もメールで。
買付証明書はメール添付で送る。
売買契約は電子認証で。
代金支払いはネットバンクで。
物件の管理委託契約も電子認証で。
これだけです。
で、売買代金決済後、司法書士が所有権移転登記をしてくれます。
その後、わたし宛に登記識別情報通知（旧不動産権利証のこと）が送られてきます。
なんと、業者（売主）とは一言も会話をしていないんです笑
でも家一軒買えちゃうんですね。
便利な世の中です。
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