家を買って後悔する前に読む話｜賃貸vs購入、マンションvs戸建て、住宅ローンの注意点まとめ

「家は買ったほうがいいのか、それとも賃貸のままがいいのか？」

「マンションと戸建て、結局どちらを選べば後悔しないのか？」

「住宅ローンはボーナス払いを利用しても大丈夫？繰り上げ返済はしたほうがいい？」

家探しを始めると、次から次へと疑問が出てきます。

人生で一番大きな買い物と言われるマイホーム。数千万円という大きなお金が動く以上、できることなら失敗したくありませんよね。

引っ越しを機に真剣に考えた

このたび、わたしも家族が増えたことをきっかけに引っ越しをすることになりました。

わたしと妻、それから子供２人の合計４人家族です。

今は子供たちがまだ小さいので、現在の家でも生活できています。

しかし、成長すれば必ず手狭になることはわかっています。

そこで「良い物件が見つかったら引っ越そう」と考え、マンションから戸建てまで数多くの物件を内見しました。

わたしは独身時代から何度も引っ越しを経験しています。また、宅建士の資格を持っているため、不動産取引についてはある程度理解しているつもりでした。

しかし、実際に自分が家を買う側になってみると、今まで知らなかったことや、調べて初めて気付いたことがたくさんありました。

不動産業者から聞いた話、実際に物件を見て感じたこと、住宅ローンについて調べたこと。

この記事では、これから家を買おうとしている人に向けて「家探しで知っておいたほうがいいポイント」を、実体験をもとに紹介します。

先に結論を言うと、家を買うべきか借りるべきかに絶対的な正解はありません。

ただし、何も知らずに家を購入すると「こんなはずじゃなかった……」と後悔する可能性があります。

この記事では、家を買う前に知っておきたい注意点や、マンションと戸建ての違い、住宅ローンで失敗しないためのポイントを解説していきます。

家は買うべき？借りるべき？結論はライフスタイル次第

まず、多くの人が悩むのが「家を買うべきか、それとも賃貸に住み続けるべきか」という問題です。

インターネットでも、このテーマについてはさまざまな意見があります。

• 賃貸なら好きなタイミングで引っ越しできる。近所トラブルがあっても逃げやすい
• 家賃を払い続けても何も残らないので、買ったほうが得
• 賃貸なら修繕費を大家さんが負担してくれるので管理がラク
• 住宅ローンを払い終われば家が資産になる
• 持ち家なら団体信用生命保険（団信）によって家族に家を残せる
• 資産を持たず身軽に暮らしたいなら賃貸が向いている

どの意見も言っていることは理解できます。

実際、賃貸にも持ち家にもメリットとデメリットがあります。

賃貸のメリット

• ライフスタイルの変化に合わせて引っ越ししやすい
• 大きな修繕費を突然負担する必要がない
• 住宅ローンという長期的な責任を抱えなくていい
• 住む場所を自由に変えられる

持ち家のメリット

• 住宅ローン完済後は住居費の負担が軽くなる
• 壁紙や間取りなど自由に変更できる
• 団信によって万一の場合でも家族に住まいを残せる
• 将来的に売却できる可能性がある

ちなみに、不動産投資をしている人からは次のような意見もよく聞きます。

「住宅ローンを組んで負債を抱えると投資用不動産を買う与信が減る（融資の限度額が少なくなる）ので、まずは自分が住む家は賃貸のほうがいい」

この考え方にも一理あります。

実際、不動産投資を優先するなら、住宅ローンよりも投資用ローンの余力を残したいという考え方もあります。

まずお伝えしておきたいのは、家を買ったからといって人生の選択肢がなくなるわけではありません。

住宅ローンが残っていても、売却して住み替えることはできます。

逆に、賃貸だから絶対に安心というわけでもありません。賃貸である以上、住み続ける限りは家賃を払い続ける必要があります。

家を買うか迷ったら「買う前提・借りる前提」で考えない

わたしが実際に家探しをして感じたことがあります。

それは、最初から「絶対に買う」と決めたり、「賃貸でいい」と決めつけたりする必要はないということです。

まずは、自分や家族が本当に住みたいと思える家を探す。

その家が賃貸なら借りればいい。

購入できる物件なら買えばいい。

それくらい柔軟に考えたほうが、後悔は少ないと思います。

ただし、

「それでもマイホームが欲しい！」

という人は、ここから先をぜひ読んでください。

家を買うときは、物件選びだけではなく、住宅ローンの組み方や維持費について知らないと後悔する可能性があります。

マンションと戸建てはどっちがいい？メリット・デメリットを比較

家を買おうと思ったとき、次に悩むのが「マンションと戸建て、どちらを選ぶべきか」という問題です。

これもよく議論されるテーマですが、結論から言うとどちらが絶対に優れているということはありません。

駅近や管理のラクさを重視するならマンション。

広さや自由度を重視するなら戸建て。

このように、自分や家族の生活スタイルによって向いている住まいは変わります。

駐車場問題は意外と多い！マンションでは高さのある車に注意

わたしが物件探しをするとき、絶対条件にしていたのが「駐車場付き」ということでした。

子供の保育園送迎などで車を使うため、家選びでは駐車場の有無を最初に確認していました。

戸建てなら駐車場付きが当たり前ですが、最近のマンションでも駐車場付きの物件は多くあります。

「それならマンションでも問題ないな」と思っていたのですが、実際には大きな落とし穴がありました。

それは機械式駐車場のサイズ制限です。

特に都市部や駅近マンションでは、土地の問題から機械式駐車場を採用している物件が多くあります。

しかし、機械式駐車場の場合、車の高さ制限があることが多いです。

高さ制限は150cm～160cm程度のものも珍しくありません。

我が家の車は軽自動車ですが、高さが約165cmあるため、気に入ったマンションでも駐車場の問題で候補から外れたことがありました。

子育て世帯の場合、スライドドアの車は本当に便利です。

しかし、軽自動車であってもスライドドア車は背が高いものが多いため、マンションを検討する場合は必ず駐車場のサイズを確認しましょう。

「駐車場あり」と書いてあっても、自分の車が停められるとは限りません。

マンションは住宅ローン以外に管理費と修繕積立金が必要

マンション購入で注意したいのが、住宅ローン以外の毎月の支払いです。

マンションでは通常、住宅ローンとは別に以下のお金が必要になります。

• 管理費
• 修繕積立金

管理費とは、マンションの共用部分を維持するためのお金です。

エントランスの清掃、廊下の照明、エレベーターの点検、防犯設備の維持などに使われます。

修繕積立金は、将来行われる大規模修繕のためのお金です。

外壁塗装や防水工事など、マンションを長く維持するためには必要不可欠です。

中古マンションの場合、管理費と修繕積立金を合わせて月2万円～3万円程度の物件も多くあります。

築年数や規模によっては、月5万円以上になるケースもあります。

つまり、住宅ローンの返済額だけを見て購入すると、あとから「思ったより毎月の支払いが多い」と感じる可能性があります。

例えば住宅ローンが月7万円でも、管理費と修繕積立金が月3万円なら、実際の住居費は月10万円です。

マンションを購入するときは、必ず住宅ローン以外の固定費も計算しましょう。

戸建ては管理費がない。でも修繕費は自分で準備する必要がある

戸建てにはマンションのような管理費や修繕積立金はありません。

さらに駐車場付きの戸建てなら、毎月の駐車場代も不要です。

そのため、毎月の支出だけを見ると戸建てのほうが安く感じることがあります。

しかし、戸建ての場合は修繕費を自分で準備しなければいけません。

マンションなら毎月徴収される修繕積立金によって計画的に修繕が行われます。

一方、戸建ての場合は屋根や外壁の修理、給湯器の交換、水回りの修繕などを自分のお金で対応する必要があります。

特に外壁塗装や屋根修理は、いつか必ず発生する大きな出費です。

一般的な戸建てなら、外壁と屋根のメンテナンスだけでも数百万円単位になることがあります。

「修繕積立金がないから戸建てはお得」と考えるのではなく、自分で修繕費を貯めておく必要があると考えたほうがいいでしょう。

マンションは地震・火災・水災に強い傾向がある

日本で家を買うなら、災害リスクは無視できません。

地震、火災、水災など、住む場所によって考えるべきことは多くあります。

一般的にRC造（鉄筋コンクリート）のマンションは、木造戸建てと比較すると耐火性や耐久性に優れています。

また、高層階であれば水害による浸水リスクを抑えられる場合もあります。

ただし、戸建てが劣っているというわけではありません。

現在の戸建ても耐震性能は大きく向上しており、耐震等級の高い住宅も増えています。

思い通りにできる戸建 vs できないマンション

また、戸建てには「自由に建て替えやリフォームがしやすい」という大きなメリットがあります。

マンションは建物全体のルールがあり、共用部については自分の意思が及ばない部分が多いです。

戸建てなら自分の判断で外観の変更や建て替え、庭などに造作物を構築したりガーデニングなどをするのも自由です。

結局のところ、マンションと戸建てのどちらがいいかは、家族構成や価値観によって変わります。

駅近で便利な生活をしたいならマンション。

広い家で子供を伸び伸び育てたいなら戸建て。

自分が何を優先するかを考えて選ぶことが大切です。

家を買うときは仲介手数料も発生する！

家を購入するとき、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。

その中でも大きな金額になるのが仲介手数料です。

中古住宅や中古マンションを購入する場合、多くは不動産仲介会社を通して取引します。

そして売買が成立すると、買主は仲介会社へ仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料の上限額は、一般的な住宅の場合、

「物件価格×3％＋6万円＋消費税」

で計算されます。

例えば3,000万円の物件なら、仲介手数料だけで約100万円近くになることがあります。

家を買うときには数千万円という大きな金額が動くため、100万円程度だと感覚が麻痺してしまいがちです。

しかし、100万円は決して小さなお金ではありません。

引っ越し費用、家具家電の購入費、住宅の修繕費などにも使える大切なお金です。

実は世の中には仲介手数料無料や割引を行っている不動産会社もあります。

もちろん、サービス内容や対応の良し悪しは確認する必要がありますが、家を買う前には一度調べてみる価値があります。

同じ物件を購入するなら、余計な初期費用を抑えることも大切です。

ネットに掲載されている物件情報を信用しすぎない

現在は、家探しの第一歩としてインターネットで物件検索をする人がほとんどだと思います。

便利な時代になりましたが、ネット上の物件情報を100％信用するのは危険です。

実際の不動産現場では、以下のようなことがあります。

• 掲載写真が実際の部屋と違う
• 間取り図が違っている
• すでに売却済みなのに掲載が残っている
• 設備情報が間違っている
• インフラなどの重要な情報が違っている
• 市街化調整区域なのに市街化区域になっている

わたし自身、今回の家探しでネット情報と実際の物件が違っていた経験があります。

ネットでは「食洗機付き」と書いてあったのですが、実際には付いていませんでした。

幸い、我が家の場合は妻が「食洗機はいらない派」だったので問題ありませんでした。

むしろ収納スペースが増えたので結果的には良かったのですが、もし「絶対に食洗機が欲しい」という人なら大きな問題ですよね。

また、「駐車場あり」と書いてあっても、実際には空きがなかったり、車のサイズが合わなかったりすることもあります。

ネット情報は家探しの入口として利用し、最終的には必ず不動産会社に確認し、ご自身の目でも確認するようにしましょう。

住宅ローンは金利だけで選ばない

購入したい家が決まったら、次に考えるのが住宅ローンです。

住宅ローン選びで多くの人が重視するのは「金利」だと思います。

当然ですが、金利が低いほど支払う利息は少なくなります。

そのため、ネット銀行の住宅ローンを検討する人も増えています。

ネット銀行は店舗を持たないことで低コスト運営ができ、その分低い金利を提供していることが魅力です。

ただし、金利だけで判断するのはおすすめできません。

住宅ローンは数十年付き合うものです。

もし収入が減った場合や、病気・転職などで返済が厳しくなった場合、相談しやすさも重要になります。

ネット銀行はオンライン中心の手続きになるため、人によっては対面相談が少ないことを不安に感じる場合もあります。

金利の低さを優先するのか、相談しやすさや安心感を優先するのか。

自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。

住宅ローンのボーナス払いはおすすめしない

住宅ローンを組むときによくあるのが「ボーナス払い」です。

住宅ローンのシミュレーションでは、ボーナス時の返済額を増やすことで毎月の返済額を少なく表示できます。

すると、

「毎月10万円の返済は大変だから7万円にしよう。その分ボーナス月にまとめて払えば大丈夫」

と思ってしまう人もいます。

また、少しでも早く完済したいという気持ちから、ボーナス時に可能な限りの額を上乗せして返済してしまう人も多いです。

しかし、わたしは住宅ローンのボーナス払いは慎重に考えたほうがいいと思っています。

理由は単純です。

ボーナスは必ずもらえるものではないからです。

会社の業績悪化によって減額される可能性もあります。

転職やリストラによって収入状況が変わる可能性もあります。

そんな状況で、ボーナス月だけ住宅ローンの支払いが大きく増えるのは精神的な負担になります。

住宅ローンは「払える最大額」ではなく、「無理なく払い続けられる額」で組むことが大切です。

個人的には、ボーナス払いを設定するより、毎月の返済額だけで無理なく返せる計画をおすすめします。

繰り上げ返済はもっとおすすめしません！

昔は「住宅ローンを早く返すことが正解」という考え方が一般的でした。

しかし、現在のような低金利時代では、必ずしも繰り上げ返済が正解とは限りません。

例えば住宅ローン金利が0.7％程度の場合、仮に100万円を繰り上げ返済したとしても、減る利息はそれほど大きくありません。

もちろん、借金が減る安心感というメリットはあります。

しかし、その100万円を手元に残しておけば、急な出費にも対応できます。

それよりも、その100万円を住宅ローンの金利以上の利回りで自分で運用できれば、その方がおトクということになります。NISAのインデックスファンド（世界経済や全世界株式など）で運用すれば、10～20%は運用益が出ますので。

さらに、住宅ローンには団体信用生命保険（団信）があります。

万一契約者が亡くなった場合、住宅ローン残高がゼロになる仕組みです。

つまり、住宅ローン残高が多い状態でも、少ない状態でも、万一の場合の保障は基本的に変わりません。

そのため、生活防衛資金まで削って繰り上げ返済する必要はないのです。

住宅ローンの金利、手元資金、投資とのバランスを考えて判断しましょう。

家を買う前によくある質問

家は買うべきですか？それとも賃貸がいいですか？

どちらが正解ということはありません。転勤の可能性、家族構成、収入、将来の暮らし方によって最適な選択は変わります。大切なのは「買うか借りるか」ではなく、自分に合った住まいを選ぶことです。

マンションと戸建てはどちらがおすすめですか？

駅近や管理のラクさを重視するならマンション、広さや自由度を重視するなら戸建てが向いています。家族構成や生活スタイルによって選びましょう。

住宅ローンのボーナス払いは利用しても大丈夫ですか？

ボーナスは会社の業績などによって変動する可能性があります。長期間返済する住宅ローンでは、ボーナスがなくても返済できる計画を立てることが重要です。

住宅ローンは繰り上げ返済したほうが得ですか？

得か損か？ということであれば損と考えます。ただし、「多めに返済したから残債が減った」という安心感は得られると思います。

家を買うときに一番注意することは何ですか？

物件価格だけを見るのではなく、住宅ローン、固定資産税、修繕費、管理費など購入後に必要なお金まで考えることです。

家を買う前に一番大切なこと

ここまで家を買うときの注意点について紹介してきました。

家を買うことは人生の大きな決断です。

しかし、「家を買ったから幸せになれる」というものでもありません。

大切なのは、自分や家族がその家でどんな生活をしたいのかです。

駅に近い便利なマンションが合う人もいます。

広い庭付きの戸建てで子供と暮らしたい人もいます。

賃貸で自由に暮らしたい人もいます。

正解は人それぞれです。

ただ、知識がない状態で大きな買い物をすることだけは避けたほうがいいでしょう。

家を買う前には、

• 毎月の住宅費はいくらまでなら無理がないか
• 修繕費や固定資産税まで考えているか
• 将来家族構成が変わっても住み続けられるか
• 売却や住み替えの可能性も考えているか

を一度考えてみてください。

家は「買うこと」が目的ではありません。

家族が安心して暮らせる場所を作ることが一番大切です。

この記事が、これから家を買おうとしている人の参考になれば幸いです。