マンションや一戸建てなど、自分が住む家を買う場合、住宅ローンを利用する人は多いですよね。
一方で、自分ではなく「他人が住む家」、つまり収益不動産を購入する場合にもローンを利用することがあります。
いわゆるアパートローンやプロパーローンなどですね。
ここで、こんな疑問を持つ人がいるかもしれません。
「自分と家族が住む家なら、ローンを組んで買うのは普通だよね」
「でも、なんで他人が住む家をローンで買う必要があるの？」
言いたいことはわかります。
私も不動産投資を始める前なら、そう考えていたかもしれません。
でも、不動産投資を実際にやってみると、ちょっと違った見方ができるようになります。
ポイントは、
「そのローンを、誰のお金で返していくのか？」
ということです。
マイホームのローンは、基本的に自分の収入から返す
まず、自分が住むマイホームをローンで購入した場合を考えてみましょう。
一般的なサラリーマンであれば、住宅ローンの返済原資になるのは会社からもらう給料です。
毎月給料をもらい、その中から住宅ローンを返済していきます。
住宅ローンは30年、35年といった長期間になることもあります。
つまり、長い期間にわたって安定した収入を得られることを前提として、住宅ローンを返済していくわけです。
もちろん、将来も給料が右肩上がりになるとは限りません。
リストラや転職、勤務先の業績悪化など、収入が変化する可能性もあります。
自分自身が病気やケガなどによって、働き方を変えなければならなくなる可能性もあります。
そうなった場合でも、住宅ローンの返済は続きます。
だからこそ、マイホームを購入するときには、「今払えるか」だけではなく「将来も無理なく返済できるか」を考えることが大切なんですよね。
では、収益不動産のローンは誰が返すのか？
では、ローンを利用して収益不動産を購入した場合はどうでしょうか。
例えば、アパートや一戸建てを購入して、そこに入居者さんが住んでいるとします。
オーナーである自分は、入居者さんから毎月家賃を受け取ります。
そして、その家賃収入からローン返済や管理費、修繕費、税金などの必要な経費を支払っていきます。
つまり、収益不動産では、
「その不動産から生まれる家賃収入を、ローン返済の原資の一部にする」
という考え方ができるわけです。
ここが、マイホームとの大きな違いです。
「入居者さんがローンを払ってくれる」という考え方
不動産投資をしている人の間では、よくこんな言い方をします。
「入居者さんがローンを返してくれる」
もちろん、実際に入居者さんが銀行へローンを返済してくれるわけではありません。
入居者さんがオーナーに家賃を支払い、オーナーがその家賃収入などから金融機関へローンを返済します。
ただ、考え方としては、入居者さんから受け取った家賃がローン返済の原資になるため、非常にわかりやすい表現なんですよね。
例えば、毎月10万円の家賃収入があり、ローン返済が7万円だったとします。
単純計算なら、差額は3万円。
ただし、実際の不動産投資では、ここから管理費、修繕費、固定資産税、保険料、空室期間なども考えなければいけません。
ですから、
「家賃10万円－ローン7万円＝3万円がそのまま利益」
という単純な話ではありません。
ここは不動産投資を考えるうえで、かなり重要なポイントです。
マイホームと収益不動産では「お金の流れ」が違う
マイホームと収益不動産を、ものすごく単純化して考えてみます。
マイホーム
給料 → 住宅ローン返済 → 自分が住む
収益不動産
入居者さん → 家賃 → ローン返済・経費 → 残ったお金が手元に残る
この違いです。
もちろん、収益不動産には空室、家賃下落、修繕、災害、金利上昇など、さまざまなリスクがあります。
「家賃が入ってくるから絶対に大丈夫」というものではありません。
それでも、不動産そのものが収入を生み、その収入をローン返済などに充てられるという仕組みは、マイホームとは大きく異なります。
ローンを完済したらどうなる？
収益不動産の場合、ローンを完済した後も、その不動産を所有していれば家賃収入を得られます。
もちろん、管理費や修繕費、固定資産税などの経費はかかります。
それでも、ローン返済がなくなることで、毎月の家賃収入から経費を差し引いたお金が手元に残りやすくなります。
これが不動産投資の大きな魅力の一つです。
私自身、地方の築古戸建てなどを購入して不動産投資をしていますが、購入した物件から毎月家賃が入ってくるという仕組みには、やはり大きな安心感があります。
「マイホームは負債」と単純に考える必要はない
ここで注意したいのが、
「マイホームは負債で、収益不動産は資産」
と単純に決めつけてしまうことです。
マイホームには、家族が住む場所という大きな価値があります。
自分や家族が快適に暮らせることは、単純にお金だけでは測れません。
一方、収益不動産も、購入すれば自動的に儲かるわけではありません。
空室になれば家賃は入ってきませんし、修繕が必要になることもあります。
購入価格が安くても、修繕費が高ければ思ったほど利益が残らないこともあります。
ですから、重要なのは「マイホームか収益不動産か」だけで判断することではなく、それぞれのお金の流れを理解することだと思います。
大切なのは「誰が住むか」より「お金がどう動くか」
私は不動産投資を始めてから、家を見るときの考え方が少し変わりました。
以前なら、
「この家はいくらするんだろう？」
「ローンはいくら払うんだろう？」
くらいしか考えなかったと思います。
でも収益不動産の場合は、
「この物件から毎月いくらの家賃が入るのか？」
「ローン返済はいくらなのか？」
「修繕費や税金などを考えたら、いくら残るのか？」
というように、お金の流れを見るようになります。
結局のところ、不動産投資で大切なのは、単純に「他人が住む家を買うこと」ではありません。
「その不動産がどのようにお金を生み、そのお金がどこへ流れていくのかを理解すること」
だと思います。
「他人が住む家をローンで買う」って、実は面白い
自分が住む家をローンで買う。
これは、多くの人にとってごく普通のことです。
一方で、他人が住む家をローンで買う。
こちらは、初めて聞くと少し不思議に感じるかもしれません。
でも、その家を人に貸して家賃を受け取ることができれば、その家から生まれた収入をローン返済などに充てることができます。
もちろん、空室や修繕などのリスクもあります。
だからこそ、物件を購入する前に、家賃収入だけでなく経費や空室リスクまで含めて収支を考える必要があります。
それでも、
「自分が働いて得た給料だけでローンを返す」
のではなく、
「不動産が生み出す家賃収入もローン返済の原資にする」
という考え方は、不動産投資の面白いところだと思います。
お金の勉強をすると、同じ「ローン」でも、見え方が少し変わってくるんですよね。
私自身、不動産投資をしていて、そこが面白いところだと感じています。
そして、これから不動産投資を始めようと考えている人には、
「いくら借りられるか？」だけではなく、「そのローンを何のお金で返していくのか？」
を最初に考えてほしいと思います。
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