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収益不動産はカネのなる木
果物の木には果実が実ります。
採っても採っても、新たな果実が実ります。
時には、その木に肥料をやったり害虫駆除や風雪害対策でお金がかかったりするでしょう。
しかし、きちんと手をかけ育てていれば、果実は実り続けます。
その木がなくなってしまわない限りは、いつまでも果実が手に入ります。
不動産投資もそれと似ています。
建物を入居者に貸すと、毎月家賃がいただけます。
建物を維持するためには、修繕費や税金を負担しなければいけません。
しかし、入居者がいる限りは毎月決まった家賃がもらえます。
もらった家賃を使ってしまっても大丈夫。
翌月にはまたまた家賃が入るからです。
その建物がなくならない限り、放っておいても自動的に家賃が入ってきます。
まるで、木に自然と果実が実るがごとく。
そう、収益不動産を持つということは、カネのなる木を持つようなものです。
なぜ副業に不動産投資を選ぶべきなのか
世の中には様々な副業があります。株式投資やＦＸが代表的でしょう。
また、近年では元手を必要としない副業も色々あります。
例えば、元手要らず知識要らずで始められるブログ運営。
私もこのブログを運営していますが、アドセンスとアフィリエイトだけで生計を立てるほどの収入を得ることは大変なことだと実感しています。
ツイッターなどでは、「アフィリエイト収入で月に７桁稼ぎました！」などとつぶやいている人もいますが、その収入を何年にも渡って得続けるというのは、努力とそれに費やす作業時間も莫大なものとなるでしょう。
多くのブロガー、アフィリエイターが志半ばで挫折するのがそれを物語っていますね。
また、物販で稼ぐという手法も流行っていますが、これは安く仕入れて高く売る必要があるため、その商品や流行についての目利きも必要ですし、商品が売れれば売れるほど、仕入れ・在庫管理・発送作業に費やす時間も増えていきます。
自分の時間を切り売りして稼いでいるわけです。
それに対し、不動産投資であれば、物件を購入するまではそれなりの労力を要しますが、運営が始まってしまえばやることはほとんどありません。
一般的に不動産投資が副業と見なされないのは、そのような背景からです。本業に支障をきたすほどの作業量ではないというわけです。
不動産投資であれば、本業をしていても、遊んでいても、寝ていても、毎月毎月自動的に収入が得られるのです。
そのため、不動産投資は【不労所得】とも言われます。
この言葉は、「何もせず楽をして収入を得る」という響きがあり、私はあまり好きな言葉ではないのですが・・・しかし実際にはその通りで、不動産投資の仕組みさえ作ってしまえば自動的に収入を得られるのです。
その１００万円、いますぐ必要ですか？
今現在、手元にお金が１００万円あったとします。
何も運用せず、使い続ければ減る一方です。
銀行に預けていても、利息はゼロ同然ですから増えることはありません。
しかし、その１００万円で収益不動産を買ったらどうなるでしょうか。
カネのなる木に早変わりし、毎月家賃が生み出されるのです。
その１００万円の使い道があるなら、それに使えばいいと思います。
しかし、目的もなく単に寝かしているだけなら、その１００万円は「収益を生み出す仕組み」に組み込んでみたらいかがでしょうか。
サラリーマンであれば、自己資金１００万円があれば収益不動産を買うことは十分にできます。
空腹で死にそうなら、目の前にいる鶏を食べればいいでしょう。
しかし、食べてしまったらそれっきりです。
お腹に余裕があるなら、鶏は生かしておいて、その鶏から産み出される卵を受け取り続けたほうが賢い選択ではないでしょうか。
小さくても、少しずつでもいいから将来の為に種を蒔いていきませんか。
では、自己資金１００万円でどうやって収益不動産を手に入れるのか？について考えてみたいと思います。
不動産投資を小規模からスタートしたい方にオススメの手法
これは、「不動産投資に興味があるサラリーマン」向けに書いています。
具体的には・・・
● まずは小さく始めて不動産投資がどういうものか経験してみたい
● 毎月お小遣い程度の収入が得られれば良い
● 大きなリスクは背負いたくない
● 副業に使える時間があまりない
● 現在の会社に３年以上勤めている
という方を対象に、数ある「不動産投資」の物件種類の中からオススメするのは、「築古の一戸建て」です。
さらに、所有する物件は都心ではなくて地方をオススメします。なぜなら、都心よりも地方の物件の方が利回りが高く、投資の成果が実感しやすいからです。
一般的には、「戸建て投資」より「区分マンション投資」の方が入門向けというイメージがあるかもしれませんね。
「区分マンション」というのは、マンション１棟丸ごとではなく、マンション１棟の中の１戸という意味です。
しかし、区分マンション投資は管理費・修繕積立金がかかるので手残りが少なく、投資の成果が実感しづらいです。
（中古の区分マンションは条件によっては検討対象になりますが、新築の区分マンションだけは避けて下さい。ここでは述べませんが、絶対に損をする仕組みになっています）
ちなみに、私が初心者にオススメなのは「築古の戸建」と述べました。
ここで私が申し上げる築古というのは、築４０年以上を指します。
築４０年というとかなり古い建物というイメージがあるかもしれませんね。
しかし、リフォームがきちんとされていれば借り手はちゃんとつきます。
逆に、築年数が浅くてもボロボロの物件もあり、単に築年数だけを見るのではなく手入れがされているかどうかが重要です。
「自己資金１００万円で収益不動産を手に入れる」というテーマで書いていますが、１００万円で戸建が買えたとしても、実際はかなりボロボロでとても人が住めるような状態ではないでしょう。
そのため、リフォームが必要です。
なので、予算は物件購入費＋リフォーム代の合計で３００万円を一つの目安としましょう。
物件１００万円＋リフォーム代２００万円でも良いし、物件２００万円＋リフォーム代１００万円でも良いです。
ということは、自己資金が１００万円だと足りませんよね。
そこで、足りない分は日本政策金融公庫から融資を受けます。
そして・・・
① 物件をリフォームして仕立て上げる
② その物件を人に貸して家賃収入を得る
③ 家賃収入から融資の返済をしつつ、小遣い程度の手残りを得ていく
というイメージです。
ちなみに、リフォームは「どこまでするか」が重要なポイントです。
実際に自分が住むイメージでリフォームをしようとすると、数百万円もかかってしまうかもしれませんね。
不動産投資家として重要なのは「マイホーム目線」ではなくて「人に貸し出す目線」です。
新築同様に仕上げようとするとキリがないので、「問題なく住める」かつ「見栄えがよくなる」ように部分的に手を加えるのがポイントです。
まず、クロス貼り替え、和室であれば畳の表替え、ハウスクリーニングは最低限必要だと思います。
ハウスクリーニングについては、シルバー人材センターに依頼すると安価で済みます。
それ以外は、化粧洗面台の交換が必要な場合は、現在は安価なものがたくさん出回っていますので、それらに交換する。既設のキッチン台の表面にカッティングシートを貼って新品感・清潔感を出す。浴槽は交換するのではなく、表面を磨いて綺麗にするなどでコストを抑えるのです。
これらリフォームについては、参考になる情報がネットや書籍で簡単に手に入ります。
なんで借金をしてまで不動産投資をするの？
「融資を受ける」ということは、「借金」をすることです。
なぜ、借金をしてまで不動産投資をするのか？
私も不動産投資の勉強をするまではそう思っていました。
「自分の資産の範囲内でやるべきじゃないか？」
「借金をするって・・・何だか話がおかしな方に向かってないか？」
「資産形成の為に不動産投資をしようとしているのに、借金を抱えるのは本末転倒ではないか？」等々。
しかし、不動産投資を学べば学ぶほど「融資を使う」事の大事さがわかってきます。
ひとまず、融資を受ける理由については一旦置いておきます。
「リフォームとか・・・何だか面倒くさそう」という方には
物件を購入してリフォームをして入居者募集をして・・・というのが面倒な方に、もっと手っ取り早く家賃がもらえる方法があります。
なんと、物件を買ったら即家賃がもらえる方法です。
それは、空室ではなくて既に入居者がいる物件を購入するのです。
物件を買った瞬間に自分がその物件のオーナーとなり、入居者に物件を貸している立場になるわけです。
この物件のことを、オーナーチェンジといいます。
楽待（らくまち）や健美家（けんびや）、不動産投資連合体などの収益物件専門サイトを見ていると、利回り２０％で価格３００万円程度のオーナーチェンジ戸建てが出ることが割とよくあります。
この物件を想定してシミュレーションしてみます。
３００万円の物件の利回り２０％というのは、３００万円を投資して年間でその２０％のリターンが得られるという意味です。
３００万円×２０％＝６０万円。これが年間の家賃収入になります。
それを１２で割ると、６０万円÷１２＝５万円。月々の家賃収入が５万円ということです。
この物件を、自己資金１００万円投入し、残金は日本政策金融公庫で融資を受けて購入します。
物件購入には、仲介手数料や所有権移転登記の登録免許税、司法書士への手数料、印紙代等が別途かかります。
この費用は購入代金の７％くらいが目安なので、３００万円×７％＝２１万円ですが、キリの良いところで２０万円とします。
これで購入に必要な金額は３２０万円ということになりました。
現金が１００万円あるので、残りの２２０万円を日本政策金融公庫から以下の条件で融資を受けます。
＜返済金額と回数＞ ３万円×７３回、１万円×１回 （約６年間の返済期間）
＜利率＞ １．５％
＜元利計算＞ 元金均等方式
正社員として企業に３年以上勤めていれば、物件にもよりますが融資は通ると思います。
すると、初回の利息は２，７５０円。元金と合わせて３２，７５０円の返済になります。
これを、家賃収入の５万円から返済すると、手元に１７，２５０円残ります。
(借入期間をもっと伸ばせるなら、毎月の手残りはもっと増えます)
返済が進むごとに利息が徐々に減って行くので、最終的には２万円近く手元に残ることになります。
６年間かけて完済すれば、そこからは毎月５万円全てが手元に残ります。
もちろん、返済が終わっても物件を持ち続けても良いですが、ここで売却することを考えてみましょう。
（余談ですが、短期で売却する必要がなければ５年以上経ってから売却して下さい。所得税が安く済みます）
買ったときと同じ、オーナーチェンジとして３００万円で売却したとします。
築古の物件が６年経過して更に築古になりますが、収益不動産は利回りで売れるので買い手は現れると思っていいでしょう。
売却代金３００万円から最初に投入した自己資金１００万円を差し引くと、２００万円の儲けです。
さらに、毎月の手残りが６年間合計で１３０万円ほどになっているはずです。
結果、１００万円を投資して、６年間で３３０万円の儲けになりました。（ここから税金等が引かれて最終的な利益はもっと減りますが、ここでは考慮しないものとします）
すると、同程度の物件を今度は現金一括で購入することもできますね。
これが融資を受けて不動産投資をした結果です。
６年前に蒔いた種が花を咲かせたのが実感できるのではないでしょうか。
それでも現金で買いたいですか？
「借金は嫌だから、足りない２２０万円はお金を貯めてから買いたい！」という方もいるでしょう。
例えば、毎月３万円ずつ貯金するとします。
すると、２２０万円貯まるまでには約６年かかります。先ほど例に出した返済の期間と同じですね。
６年間貯金し続けて２２０万円貯まり、自己資金１００万円と合わせて３２０万円となりました。これで、ようやくスタート地点に立てたわけです。
しかし、もし６年前に２２０万円の借金をして不動産投資をスタートしていれば、すでにこの時点で３３０万円儲けていたはずなのです。
この差は大きいですよね。
現金を貯めてから買うのと融資を使って買うのとでは、資産拡大のスピードが全然違ってくるのです。
同じ買うのであれば、借金をしてでも早く手に入れた方が良いという見本ですね。
借金には良い借金と悪い借金がありますが、これがどちらに該当するかは言うまでもないでしょう。
これが、さきほど一旦置いておいた融資を受ける理由です。
１００万円を投資して６年間で３３０万円の儲け。３．３倍。
ビックリするほど大きな投資ではありませんが、それでも単に寝かせておくよりも断然良いと思いませんか？
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