空き家を買って、不動産投資で儲ける!

空き家を安く買って不動産投資をすれば儲かるって本当なのか?

今日、一見豊かに見える人でも、突然、次の日には仕事がうまくいかなくなり破産してしまいます。

まして、低成長の現在では、どんどん所得が上がっていくことは望めません。

あなたは、「いつリストラされるかもしれない」、「この会社でいつまでも勤めたくない」、「家族にどんどんお金がかかるようになる」といった不安から、どうやってこの環境から脱出すればいいのかと、日々不安の中でもがいているのではないでしょうか。

今こそ、わずかな収入からでも大きな資産を生み出す手腕を身につけないと、自分の稼ぎだけで生涯安泰で自由な生活を築くことはできません。

この本では、今の時代の流れに翻弄されない、どんな時代にも揺るがない盤石な資産づくりの方法が書かれています。

商売の種になるものは、時代とともに移り変わっていきます。

ですから、今うまくいっているビジネスが、これから永遠に続くことはないのです。

しっかり時代の風をつかんで商売を選ばないと、稼いでいくことはできません。

この本は、今の時流をとらえながら、どんな時代でも生き抜いていける提案書です。

楽しく経済的自由を獲得し、余裕を持って安心して家族と暮らせる簡単に実践できる「新しい」資産のつくり方をお話していきます。

不動産はお金を生み続ける「魔法のランプ」

あなたは、もし魔法のランプを手に入れたらどうしますか?

すぐ誰かに売り飛ばしますか?

それとも手放さずに持ち続けて、どんどん膨らむ夢を叶えていきますか?

ではここで、仮に60坪の土地をもらったAさんとBさんがいたとします。

Aさんはこう考えました。

Aさん
今なら坪50万円で売れる。税金を20%取られても2,400万円が手に入る!

そこで、すぐさま土地を売りました。

毎月10万円ずつ、生活費として余分に使うと20年間はプラスの収入です。

一方、Bさんは別の方法を考えました。

Bさん
60坪なら40平米ほどの1LDKの部屋が10室あるマンションができる。1部屋5万円で貸せると月に50万円の家賃になる。建物の建築費6,000万円の20年ローンは毎月の家賃で払おう。

そうすれば、20年後には土地60坪の資産価値3,000万円と建物6,000万円と毎月50万円の家賃が手に入ります。

土地を売ったAさんは、それまで20年間、毎月10万円ずつ自由に使えて生活を謳歌しました。

しかし・・・

マンションを建てたBさんも、実は毎月10万円使えるだけのキャッシュが残っていたのです。

6,000万円を金利3%の元利均等、20年間で借りると月々の返済は33万2,700円で、月50万円の家賃で差し引けば、16万7,300円が残ります。

ただし、空室のロスや維持管理費のために使わずに置いておいたのです。



さて20年後、AさんとBさんとではどれだけの資産の差ができているでしょうか?

もちろん、Aさんは・・・

Aさん
使い果たしてゼロ。。

一方Bさんは・・・

Bさん
総資産9,000万円。さらに毎月家賃50万円が入ってくるよ。

Aさんは、魔法のランプの使い方を知らなかったので、二束三文で売ってしまった骨董品屋の店主です。

かたやBさんは、魔法のランプを使いこなした賢い資産家です。

このように、同じ資産を与えられても、働かせることができる人とできない人で時間が経つほど凄い格差ができてしまうのです。

60歳までに資産をつくるためのシミュレーション

これからの時代、住宅は余り続けます。

高齢化社会になり、住居者が亡くなって空き家になるケース、歳をとって戸建てに住むことが困難になりマンションに移って空き家となるケース、ローン返済が厳しくなって持ち家を手放すケースなど、空き家は社会問題になっています。

このような古家を再生しながら賃貸住宅に転用するビジネスモデルを使うと、とても面白い投資法が実現できます。

しかも、不動産投資をしながら社会貢献までできてしまうのです。

ここに、古家不動産投資で60歳までにどのくらいの資産ができるかをシミュレーションしたものがあります。





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まず、40歳までに360万円の種銭を貯めていたとします。

40歳・・・200万円の物件を購入。160万円のリフォーム後、月6万円、年間72万円で賃貸します。利回りは20%。家賃はそのまま貯めておきます。
 
45歳・・・家賃を貯めておいたので、360万円が貯まっています。そこで、そのお金でまた同じような利回り20%の物件を購入します。これで2戸の所有で、毎月12万円、年間144万円が貯められます。
 
50歳・・・貯めておいた家賃が720万円になっているはずです。そこで、そのお金でまた同じような物件を2戸購入します。これで4戸の所有で、毎月24万円、年間288万円が貯められます。
 
55歳・・・貯めておいた家賃が1,440万円になっているはずです。そこで、また同じような物件を4戸購入します。これで8戸の所有で、毎月48万円、年間576万円が貯められます。
 
60歳・・・貯めておいた家賃が、2,880万円になっているはずです。ここで、そのお金でまた同じような物件を8戸購入します。これで16戸の所有で、毎月96万円、年間1,152万円が貯められます。

この古家の再生で対象としている物件は、築20年を超え、一般的な不動産評価では建物評価ゼロで土地値として売りに出されている事が多く、なおかつ、リフォームにかかる費用分を安く買っているので、購入時の価格はかなり安くなっており、資産価値的にもこれ以上は下がりにくい物件になっています。

そこで、将来の評価としても同じくらいの資産価値はあると見てもいいと考えられます。

このように、将来にわたり同等の資産価値を有すると考えると、家賃としてのキャッシュフローとともに相当な資産を築けたことになります。

話をシンプルにするために、所得税や固定資産税、そのほか建物の老朽化メンテナンス等を省いてしまっている部分はあります。

でも、想定利回りを20%にしていますので、これ以上の利回りの物件を購入できれば、その部分は吸収することができます。

また、40歳の時に720万円で2戸買ってスタートできれば、15年で達成できてしまいます。


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ABOUTこの記事をかいた人

横浜市在住、平々凡々のサラリーマン。 主に地方の築古戸建に投資する温泉ソムリエ大家です。 現在は育児中の妻のサポートとブログ執筆に奮闘中。 【好きな事】旅行、温泉、お笑い、お酒、スノボ、男はつらいよ 【資格】宅建取引士、古家再生投資プランナー、建設業経理士1級、温泉ソムリエ