「老後は年金以外に2,000万円が必要！」
そんな言葉をニュースなどで見て、思わず「そんなに必要なの？」と驚いた方も多いのではないでしょうか。
老後2,000万円問題は、2019年に大きな話題になりました。
ただし、ここでまず知っておきたいのは、「日本人は全員、老後までに必ず2,000万円貯めなければならない」という意味ではないことです。
住んでいる場所、住宅ローンの有無、年金額、退職金、生活費、何歳まで働くか。
これらは人によってまったく違います。
つまり、老後に必要なお金も人それぞれです。
それでも、老後の生活費について考えるきっかけになったという意味では、「老後2,000万円問題」はインパクトの大きな出来事でした。
そもそも老後2,000万円問題とは？
話題になった試算は、夫婦2人の高齢世帯をモデルにしたものです。
毎月の生活費が約26万円。
一方で、公的年金などの収入が約21万円。
すると、単純計算で毎月約5万円の不足が発生します。
この状態が30年間続いた場合、
約5万円×12か月×30年間＝約1,800万円
となります。
これに予備費なども考慮して、いわゆる「老後2,000万円」という言葉が広まりました。
ただし、これはあくまでも一定のモデルケースをもとにした試算です。
実際には、生活費がもっと少ない家庭もあれば、旅行や趣味にお金を使ってもっと必要になる家庭もあります。
持ち家なのか賃貸なのかでも大きく変わります。
ですから、「2,000万円」という数字だけに振り回される必要はありません。
大切なのは、自分の場合、老後に毎月いくら不足しそうなのかを考えることだと思います。
2,000万円を一気に貯めなくてもいい
2,000万円という金額を見ると、なかなか気が遠くなります。
「そんな大金、どうやって貯めるんだよ……」
となりますよね。
私も、普通に生活をして子育てをして、住宅ローンや車の維持費などを払っていたら、2,000万円をポンと用意するのは簡単ではないと思います。
ただ、ここで少し考え方を変えてみます。
仮に老後の生活で毎月5万円不足するとします。
必要なのは、必ずしも現金2,000万円を銀行口座に積み上げることだけではありません。
毎月5万円の収入を作るという考え方もあるわけです。
例えば、公的年金に加えて毎月5万円の収入があれば、月々の生活費の不足分を補える可能性があります。
もちろん、実際には税金や物価上昇、医療費、介護費などもあるため、「毎月5万円あれば絶対安心」という話ではありません。
それでも、年金以外の収入源を持っていることは、老後の安心材料の一つになると思います。
そこで不動産投資という選択肢
そこで考えられるのが、不動産投資です。
「不動産投資で2,000万円を一気に作ろう！」
という話ではありません。
2,000万円を貯金として作ろうとすると大変ですが、老後に必要な不足分を毎月の家賃収入で補うという考え方はできます。
不動産を購入して、人に貸す。
そして、毎月家賃を受け取る。
これが不動産投資の基本です。
例えば、年間の家賃収入から空室、修繕費、固定資産税、管理費、保険料などを差し引いたあとでも、月5万円程度のキャッシュフローを残せる物件を作ることができれば、老後の収入源の一つになります。
ここで重要なのは、表面利回りだけで判断しないことです。
「利回り13％だから毎月これだけ儲かる！」というほど、不動産投資は単純ではありません。
空室になることもあります。
給湯器が壊れることもあります。
屋根や外壁の修繕が必要になることもあります。
固定資産税も、もちろんやってきます。
忘れた頃にやってくるので、なかなか油断できません。
ですから、物件を購入する時には、家賃収入だけでなく、将来発生する可能性のある支出まで考えておく必要があります。
毎月5万円の家賃収入を目指すという考え方
例えば、年間60万円。
つまり、月平均5万円の手残りを目標にするとします。
年間の家賃収入が多くても、経費が多ければ手元には残りません。
逆に、家賃収入そのものはそれほど大きくなくても、購入価格や維持費を抑えられれば、毎月5万円程度のキャッシュフローを目指せるケースもあります。
中古戸建てや小規模な賃貸物件などを活用する方法もあるでしょう。
ただし、物件価格や利回りは地域や物件の状態によって大きく違います。
「300万円の物件なら絶対に月5万円」「利回り20％なら安心」といった単純な話ではありません。
購入前には、少なくとも以下の費用を考えておきたいところです。
- 空室期間の家賃収入減少
- リフォーム費用
- 設備の修理・交換費用
- 固定資産税
- 火災保険などの保険料
- 管理会社への管理費
- 将来の大規模修繕
- 入居者募集にかかる費用
こうした費用を考えたうえで、最終的にどれくらいのお金が残るのか。
そこまで計算して初めて、「老後のために毎月5万円の収入を作る」という話が現実的になります。
家賃収入は老後の安心材料になる
仮に、老後に毎月5万円の家賃収入があるとします。
年金を使って生活費を支払い、足りない分を家賃収入で補う。
それだけでも、貯金を取り崩すスピードを抑えられる可能性があります。
そして、家賃収入の良いところは、入居者がいる限り毎月入ってくることです。
もちろん、空室や修繕といったリスクはあります。
「何もしなくても永遠にお金が入ってくる魔法のATM」ではありません。
そんな物件があったら、たぶん私が先に買っています。
それでも、複数の収入源を持つという意味では、不動産収入は老後対策の選択肢の一つになると思います。
老後資金は1つの方法だけに頼らない
私は、老後資金を1つの方法だけで準備する必要はないと思っています。
例えば、
- 公的年金
- 預貯金
- iDeCo
- NISAなどを活用した資産運用
- 株式などの配当収入
- 不動産の家賃収入
- ブログや副業などの収入
こうしたものを組み合わせる方法です。
老後に必要な収入が毎月5万円だとしたら、5万円すべてを不動産投資で作る必要はありません。
配当収入が1万円。
不動産収入が3万円。
ブログなどの収入が1万円。
合計すれば5万円です。
もちろん、これはあくまで考え方の一例です。
しかし、収入源を複数持つことで、どれか1つがうまくいかなかった時のリスクを減らすことにもつながります。
まとめ｜老後2,000万円より「毎月いくら必要か」を考える
「老後2,000万円問題」という数字だけを見ると、かなり大きな金額に感じます。
しかし、本当に必要な老後資金は人によって違います。
大切なのは、
「自分は老後に毎月いくら必要なのか？」
を考えることです。
もし年金だけでは毎月5万円不足しそうなら、その5万円をどう作るのか。
貯金を取り崩すのか。
投資による収入を作るのか。
不動産投資で家賃収入を得るのか。
それとも、複数の方法を組み合わせるのか。
選択肢は1つではありません。
老後資金2,000万円を一気に貯めようとすると大変ですが、今から少しずつ収入源や資産を作っていくことはできます。
老後になってから慌てるよりも、元気に働けるうちから少しずつ準備しておく。
その選択肢の一つとして、不動産投資による家賃収入を考えてみるのも面白いと思います。
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