あれは確か2014年のある日でした。
たまたま立ち寄った書店で、1冊の本が目に留まったんです。
その本のタイトルは「戸建て投資」。
アパート投資やマンション投資の本だったら、おそらく手に取ることもなかったと思います。
でも、その時はなぜか気になりました。
「戸建てが投資になるの？」
そんな素朴な疑問から、本をパラパラとめくってみることに。
すると、そこには戸建て投資の魅力がいくつも書かれていました。
- 少額から始めやすい
- 現金購入なら融資に頼らず始められる
- 将来アパートなどへ進む前の練習にもなる
- 自分で管理しやすい
- 戸建てを希望する入居者も多い
「なるほど、これは面白そうだな」と思い、その本を購入。
そこから不動産投資の本を何冊も読み、勉強を始めました。
そして数か月後。
いよいよ、私の戸建て投資がスタートしたのです。
今回は、そんな私が感じた地方の築古戸建て投資のメリットを、初心者の方にもわかりやすくご紹介します。
私が選んだのは「地方の築古戸建て」でした
不動産投資を始めるにあたり、購入する物件にはある程度条件を決めていました。
それがこちらです。
- 地方の物件
- 築年数が古い戸建て
なぜ地方なのか。
なぜ築古なのか。
理由はシンプルで、私が初心者だったからです。
いきなり数千万円のアパートを購入するよりも、まずは比較的少ない資金で経験を積みたかったんですよね。
もちろん、地方だから必ず儲かるという意味ではありません。
人口や家賃相場、空室状況など地域によって大きく違うため、物件ごとの調査は必要です。
それでも、地方の築古戸建てには魅力がたくさんあると感じています。
地方の築古戸建て投資5つのメリット
なんといっても物件価格が安い
地方の一番の魅力は、やはり物件価格の安さです。
首都圏では1,000万円を超える戸建てが珍しくありませんが、地方では数百万円台で売りに出ている物件もあります。
北海道や地方都市では、200万円〜300万円台の築古戸建てを見かけることもあります。
もちろん、安いから良いというわけではありません。
修繕費が多額にかかる物件もありますので、購入前には建物の状態をしっかり確認することが大切です。
利回りを狙いやすい
地方の築古戸建ては、購入価格が比較的低い一方で、家賃は極端に安くならない地域もあります。
例えば、2,000万円の戸建てで家賃10万円なら、年間家賃収入は120万円です。
一方で、300万円の戸建てでも地域によっては月4万円〜5万円程度で貸せるケースがあります。
購入価格に対して家賃収入の割合が高くなれば、結果として利回りも高くなります。
ただし、利回りは固定資産税・修繕費・空室・保険・管理費などを考慮した実質収支で判断することが大切です。
表面利回りだけを見て購入すると、思ったより利益が残らないこともありますからね。
戸建てを希望する入居者は意外と多い
「賃貸ならアパートで十分」と思う方もいますが、一戸建てを希望するファミリー層は少なくありません。
戸建てには、こんな魅力があります。
- 生活音を気にしやすい集合住宅より気楽に暮らせる
- ペット可物件が比較的見つかりやすい
- 子どもをのびのび育てやすい
- 庭付きの生活を楽しめる
- 収納スペースが多い物件も多い
もちろん地域によって需要は違います。
アパートのほうが人気のエリアもありますし、戸建て賃貸が少ない地域では募集方法も工夫が必要です。
だからこそ、購入前には周辺の賃貸募集状況を確認することが重要ですね。
駅から遠くても検討しやすい地域がある
首都圏では駅徒歩10分、15分という条件がかなり重視されます。
しかし地方では、車移動が中心の地域もたくさんあります。
そのような地域では、駅よりも駐車場があることのほうが重要視されるケースもあります。
築古戸建ての場合、敷地内駐車場付きの物件も多く、車社会の地域では大きな魅力になります。
ただし、これは地域性が大きいため、必ず周辺の生活環境や駐車場需要を確認しておきましょう。
固定資産税が比較的抑えられる物件もある
築古戸建ては、新築住宅と比べて建物評価額が低くなっているケースがあります。
そのため、固定資産税が比較的少額で済む物件もあります。
私が見てきた地方の築古戸建てでも、年間2万円〜3万円程度という物件はありました。
ただし、固定資産税は土地・建物の評価額や所在地によって異なるため、必ず購入前に確認してください。
「築古だから必ず安い」とは限りませんので、納税通知書や固定資産税評価額を確認する習慣を付けておくと安心です。
地方に限らない戸建て投資5つのメリット
ここからは、地方だけではなく戸建て投資全体に共通するメリットをご紹介します。
管理が比較的ラク
戸建て賃貸では、入居者さんが庭や玄関まわりを自分の家のように手入れしてくれるケースがあります。
草取りや雪かき、簡単な掃除などを積極的に行ってくれる方もいます。
もちろん、すべての入居者さんがそうとは限りません。
契約内容によって管理する範囲も違いますので、「戸建てだから全部任せられる」と考えるのではなく、お互いに役割を明確にしておくことが大切です。
長く住んでもらえる可能性がある
戸建て賃貸はファミリー世帯に選ばれることが多い傾向があります。
子どもの学校や生活環境、荷物の多さなどから、単身世帯より引っ越し頻度が低いケースもあります。
そのため、一度入居していただければ長期入居につながる可能性があります。
もちろん転勤や家庭事情などで退去することもありますので、「絶対に長く住む」とは言えません。
それでも安定した賃貸経営を目指す上では、戸建ては魅力的な選択肢の一つだと思います。
共用設備が少なく修繕計画を立てやすい
一戸建てには、一般的なアパートやマンションのような共用廊下やエレベーター、給水ポンプなどがありません。
そのため、共用設備にかかる修繕費が少ないというメリットがあります。
もちろん屋根や外壁、給湯器など戸建てならではの修繕は必要になります。
大切なのは、「修繕がない」のではなく修繕内容が比較的シンプルという考え方です。
売却するときの選択肢が広い
一棟アパートを売却する場合、購入するのは基本的に投資家です。
しかし戸建ての場合は、入居中なら投資家へ。
空室になれば、自分で住みたい一般の方へ売却できる可能性もあります。
つまり、売却先が一つではありません。
入居者募集を続けながら売却活動を行うという選択肢もありますし、市場環境によって戦略を変えられるのも戸建ての魅力ですね。
不動産投資初心者が経験を積みやすい
私が一番感じたメリットはこれです。
戸建て投資は、物件探し・購入・リフォーム・入居募集・賃貸管理など、不動産賃貸経営の基本を一通り経験できます。
もちろん失敗しない保証はありません。
だからこそ、比較的取り組みやすい価格帯の物件から始めて経験を積むという考え方は、初心者にとって一つの選択肢になると思います。
地方の築古戸建て投資で注意したいこと
ここまでメリットを中心に紹介しましたが、良いところばかりではありません。
地方の築古戸建てには、当然リスクもあります。
- 人口減少が進んでいる地域では入居需要が弱い場合がある
- 修繕費が想像以上にかかる物件もある
- 売却まで時間がかかるケースもある
- 家賃相場を見誤ると空室が長引く可能性がある
- 管理会社が少ない地域もある
大切なのは、「安いから買う」ではなく、周辺の賃貸需要や家賃相場、修繕履歴、固定資産税などを総合的に確認することです。
国土交通省も、不動産投資は賃貸経営そのものであり、収支見通しや周辺賃料などを十分確認した上で判断するよう注意喚起しています。
まとめ｜私が戸建て投資を選んだ理由
2014年、書店で偶然見つけた1冊の本。
あの出会いが、私の不動産投資のスタートでした。
戸建て投資には、少額から始めやすいという魅力があります。
地方の築古戸建てなら、比較的手の届きやすい価格帯の物件も見つかります。
そして、高利回りを狙える可能性や、戸建てならではの賃貸需要、売却時の選択肢など、たくさんの魅力があります。
もちろん、地方なら何でも良いわけではありません。
人口、賃貸需要、修繕費、家賃相場。
購入前にしっかり調査することが何より大切です。
それでも、不動産投資をこれから始めたい方にとって、地方の築古戸建ては十分検討する価値のある投資手法だと私は感じています。
「いきなり大きなアパートは不安だな」という方こそ、一戸建て投資という選択肢を知っておいて損はありません。
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