100万円あったら将来のために種を蒔きましょう~サラリーマンなら誰でもできる不動産投資術

不動産投資種撒き

以前に、「収益不動産はカネのなる木」という記事を書きました。

木に果実が実り続けるように、収益不動産からは毎月家賃が入ってくるよ。という話ですね。

例えば、使い道がない100万円を持っているとします。

何も運用せず、使い続ければ減る一方です。

銀行に預けていても、利息はゼロ同然ですから増えることはありません。

それであれば、毎月家賃を生んでくれるシステムの中に組み込んだらどうでしょうか。

例え小さくても少しずつでも、将来の為に種を蒔いていきませんか?と述べました。

では、自己資金100万円でどうやって収益不動産を手に入れるのか?について考えてみたいと思います。




不動産投資を小規模からスタートしたい方にオススメの手法

この記事は「不動産投資に興味があるサラリーマン」向けに書いています。

具体的には・・・

●まずは小さく始めて不動産投資がどういうものか経験してみたい
●毎月お小遣い程度の収入が得られれば良い
●大きなリスクは背負いたくない
●現在の会社に3年以上勤めている

という方を対象に、数ある「不動産投資」の物件種類の中からオススメするのは、築古の一戸建てです。

戸建てより区分マンションの方が入門向けというイメージがあるかもしれませんね。

しかし、区分マンションは管理費・修繕積立金がかかるので手残りが少なく、成果が実感しづらいです。

ちなみに、築古というのは築年数でいうと40年以上と考えて下さい。

築40年というと「かなり古い建物」というイメージがあるかもしれませんが、リフォームがきちんとされていれば何も問題はありません。

逆に、築年数が浅くてもボロボロの物件もあり、単に築年数だけを見るのではなく手入れがされているかどうかが重要です。

「自己資金100万円で収益不動産を手に入れる」というテーマで書いていますが、100万円で戸建が買えたとしても、実際にはかなりボロボロでとても人が住めるような状態ではないでしょう。

そのため、リフォームが必要です。

なので、予算は物件購入費+リフォーム代の合計で300万円を一つの目安として下さい。

物件100万円+リフォーム代200万円でも良いし、物件200万円+リフォーム代100万円でも良いです。

自己資金が100万円だと足りませんので、その分は日本政策金融公庫から融資を受けます。

そして・・・

物件をリフォームして仕立て上げる

その物件を人に貸して家賃収入を得る

家賃収入から融資の返済をしつつ、小遣い程度の手残りを得ていく

というイメージです。

以上が私がオススメする手法の概要です。

なんで借金をしてまで不動産投資をするの?

私も不動産投資の勉強をするまではそう思っていました。

自分の資産の範囲内でやるべきじゃないか?

借金をするって・・・何だか話がおかしな方に向かってないか?

資産形成の為に不動産投資をしようとしているのに、借金を抱えるのは本末転倒ではないか?等々。

しかし、不動産投資を学べば学ぶほど「融資を使う」事の大事さがわかってきます。

ひとまず、融資を受ける理由については、一旦おいておきます。

「リフォームしたりとか・・・何だかめんどくさそう」という方には

物件を購入してリフォームをして入居者募集をして・・・というのが面倒な方に、もっと手っ取り早く家賃がもらえる方法があります。

なんと、物件を買ったら即家賃がもらえる方法です。

それは、空室ではなくて入居者がいる物件を購入するのです。

買った瞬間に自分がその物件のオーナーになり、入居者に物件を貸している立場になるわけです。

この物件のことを、オーナーチェンジといいます。

健美家や楽待、不動産投資連合体などの収益物件専門サイトを見ていると、利回り20%で価格300万円程度のオーナーチェンジ戸建てが出ることがあります。

この物件を想定してシミュレーションしてみます。

300万円の物件の利回り20%という事は、300万円×20%=60万円。これが年間の家賃収入になります。

それを12で割ると、60万円÷12=5万円。月々の家賃収入が5万円ということです。

この物件を、自己資金100万円投入し、残金は日本政策金融公庫で融資を受けて購入します。

物件購入には、仲介手数料や所有権移転登記の登録免許税、司法書士への手数料、印紙代等が別途かかります。

この費用は購入代金の7%くらいが目安なので、300万円×7%=21万円ですが、キリの良いところで20万円とします。

これで購入に必要な金額は320万円ということになります。

現金が100万円あるので、残りの220万円を日本政策金融公庫から以下の条件で融資を受けます。

返済金額と回数:3万円×73回、1万円×1回(約6年間)
利率:1.5%
元利計算:元金均等方式

すると、初回の利息は2,750円。元金と合わせて32,750円の返済になります。

これを、5万円の家賃収入から返済すると、手元に17,250円残ります。

返済が進むごとに利息が徐々に減って行くので、最終的には2万円近く手元に残ることになります。

6年間かけて完済すれば、そこからは5万円全てが手元に残ります。

もちろん、返済が終わっても物件を持ち続けても良いですが、ここで売却することを考えてみましょう。

買ったときと同じ300万円で売却したとします。

築古の物件が6年経ってさらに築古になりますが、収益不動産は利回りで売れるので買い手は現れると思っていいでしょう。

最初に投入した自己資金100万円を差し引くと、200万円の儲けです。

さらに、毎月の手残りが6年間合計で134万円ほどになっているはずです。

結果、100万円を投資して、6年間で334万円の儲けになりました。(税金等は考慮しないものとします)

これが融資を使って不動産投資をした結果です。

6年前に蒔いた種が花を咲かせたのが実感できるのではないでしょうか。

不動産投資

現金一括で買うとどうなるのか?

借金は嫌だから、足りない220万円はお金を貯めて買いたい!という方もいるでしょう。

例えば毎月3万円貯金すると、220万円貯まるまでには約6年かかります。さきほどの返済の期間と同じですね。

はい、6年間貯金して220万円貯まったとします。

しかし、もし6年前に220万円の借金をして不動産投資を初めていれば、334万円儲けていたはずなのです。

この差は大きいですよね。

同じ買うのであれば、借金をしてでも早く手に入れた方が良いのです。

もちろん利息は発生しますが、この程度の利率であれば微々たるものですから。

これが、さきほど一旦置いておいた融資を受ける理由です。


融資の返済ができなくなったらどうなるの?

融資を受けるにあたって一番の心配事は、ちゃんと返済できるかどうか?でしょう。

融資を受けて物件を買う時には、購入する物件に抵当権が設定されます。

そして、もし返済不能になったら、その物件の所有権を取り上げられてしまうのです。

しかし、実際にはそのような事が起こることはほぼありません。

一般的に住宅ローン(自分が住む家のローン)を組んでいる人は、返済原資が会社からの給料です。

もし勤務先の会社が倒産したり、ケガや病気で働けなくなったりしたら、たちまちに返済できなくなりますが、不動産投資の場合は入居者からの家賃が返済原資になるのです。

言うなれば、自分が借りた借金を入居者が払ってくれているようなもの。

万が一、物件が空室になって家賃が入らない時期があったとしても、自分の懐から出せば良いだけです。

3万円なら、それまでに得た家賃収入の手残り、または給料や貯金から返済できるのではないでしょうか。




オーナーチェンジ物件を買う時の注意点

オーナーチェンジ物件にはすでに人が住んでいます。

どんな人が住んでいるのかわかりませんし、買う時に物件の内部を確認することもできません。

ひょっとしたら、物件の中はボロボロかもしれませんし、買った途端に退去されてしまう可能性もあります。

ボロボロ状態で退去されてしまったら、原状回復費がかなり痛いですよね。

ですので、買う前に不動産業者にしっかりとヒアリングする必要があります。

入居者の個人情報に触れる内容は教えてくれませんが、最低でも下記の事項は確認しておきましょう。

・入居開始日
・入居者の家族構成
・ペットを飼っているか?(飼っているとしたら犬か猫か)
・修繕履歴(もしあれば)

ワンルームマンションと違い、戸建ては一度入居すると長期間住む傾向があります。

入居開始日がここ2、3年ほど前までで、かつ家族に小さなお子さんがいるのであれば、当分は入居してくれると考えられます。

ペットに関しては、小型犬であればあまり心配はないと思います。

要注意なのは猫です。

猫は完全室内飼いなので、必ず傷・ニオイが残ります。

しかし、その入居者とオーナーとで結んだ賃貸借契約にペット飼育の特約(敷金2倍、家賃割高、退去の際の原状回復と消臭措置等)があれば、そこまで心配する事もないかもしれません。

入居者に問題がないと判断したら、仲介業者から賃貸借契約書の写しを取り寄せましょう。

もし物件を購入することになれば、その賃貸借契約を引き継ぐことになるので、どのような条件で契約を結んでいるかをしっかりと確認し、不明な点は仲介業者に確認しましょう。




築古の物件はお金がかかるのでは?

もちろん、新築よりはメンテナンス費用がかかりますが、どの程度の修繕が発生するかは物件によりきりです。

例えば、私がオーナーチェンジで購入した物件の直近3年間の修理は・・・

物件1(北海道):雨漏り修理(2回)、ボイラー交換、換気口フード交換、水洗金具交換
物件2(北海道):ヒーター交換、散水栓交換
物件3(北海道):何もなし
物件4(秋田):雨漏り、給湯器交換(無償)
物件5(大分):何もなし

5棟全てが築40年以上ですが、修繕が多発する物件とそうでない物件があります。

物件1はたまたま修繕のタイミングが重なったようですね。

雨漏り修理を2回行っていますが、そのうちの1回は保険申請し、修理代は保険金で賄いました。

物件3と5は、3年間何も修繕がないので優良物件なのか?というと、必ずしもそうとは限りません。

その分、今後は修繕が多く発生する可能性もあるからです。
「修繕費がいつどれくらい発生するか?」の見極めは難しいところですが、修繕履歴があれば取り寄せて参考にするといいでしょう。

しかし、ご自身が住まわれている家を思い返すとお分かりだと思いますが、「昨日はあっちが壊れた。今日はこっちが壊れた」というように、そんなに頻繁に家は壊れません。それが築古物件であっても同様なのです。

物件の不具合はいつか必ず発生しますが、その都度修理を加えて長く保っていくもの。

修理を加えた事で、その物件の価値が上昇したと考えましょう。

不動産投資の修繕費

物件は自分の住む家から近いほうが良いの?

物件を購入し、リフォームして入居者募集をするのであれば、自宅から近くなければ現実的に難しいでしょう。(全て業者に丸投げするなら話は別ですが)

物件・リフォーム業者・不動産会社に何度も足を運ぶことになるからです。

これは、1日や2日で終わる作業ではありません。

また、購入後の管理を不動産会社に任せず自分で行う場合も、物件の近くに住んでいなければ難しいでしょう。



それに対して、オーナーチェンジ物件を買うのであれば遠方でも全く問題ありません。

その物件を実際に見ようとも、外観くらいしか見る事はできないので、場所が遠くても近くても関係ないのです。

私(横浜在住)が北海道のオーナーチェンジ物件を購入した際、仲介業者さんが物件まで連れて行ってくれました。

しかし、車に乗って物件の周りをグルグルとまわって外観を眺めることしかできず、特に参考になることはありませんでした。

物件の近所を自分の目で確認しておくに越したことはありませんが、それはgooglemap等ネットで情報を得られますし、これから入居者を募るのではなくて、「事実としてそこに住んでいる」わけですから、近隣の状況はあまり気にする必要はないと思います。

ただし、遠方の物件を買う場合には、「現地の不動産会社に管理を委託する」ようにしましょう。

修繕や入退居が発生した場合、その地域の事を知っている業者のほうが何かと都合がよいからです。

種はすでにあり

以上、「大きなリスクは負わずに少しだけ不動産投資をチャレンジしてみようかな?」と考えているサラリーマンに、100万円の投資で成果が実感できる手法のご提案をしました。

「給料だけでは今後の生活が不安だし、他にも収入源が欲しい。不動産投資には興味があるけど、大きな金額が動くから自分にはとてもとても」と思っているサラリーマンは多いです。

しかし、何千万円、何億円の投資は考えられなくても、この記事で述べた手法なら、きちんと働いて給料を得ているサラリーマンであれば十分に可能です。

そして、その基となる将来花を咲かせる種100万円はすでに手元にあるのです。

どうせ寝かせているだけで使わない100万円であれば、有効活用することを検討してみてはいかがでしょうか。



不動産投資種撒き

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ABOUTこの記事をかいた人

横浜市在住、平々凡々のサラリーマン。 主に地方の築古戸建に投資する温泉ソムリエ大家です。 現在は育児中の妻のサポートとブログ執筆に奮闘中。 【好きな事】旅行、温泉、お笑い、お酒、スノボ、男はつらいよ 【資格】宅建取引士、古家再生投資プランナー、建設業経理士1級、温泉ソムリエ